売りたい(売主=不動産の売却)

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不動産の仲介業務

仲介業務
仲介業務とは売却をご依頼いただいた不動産を購入されたい方に周知し、不動産売却に関してのお手伝いをさせて頂く業務です。
また、仲介とは国語辞典によると「直接話し合うことの困難な両者の間に入って話をまとめること」とあります。
お預かりした不動産の内容を法務局や行政機関、上下水道、ガス、電気の設備状況は勿論、法律の規制などを調査します。
対象不動産の査定(金額提示)を行い販売金額を決定(媒介契約)し販売活動を開始します。
お客(売主)さまの代理人として購入者をお探しする事は勿論の事、物件の説明や取引条件の交渉を行います。
また、金銭の額や支払時期や権利関係について、取引がスムーズに行われるように取り決め、書面化し、調整させて頂きます。
不動産の取引には予期せぬ出来事も起こります。そのような場合は適正な解決方法を提案し調整させて頂きます。

[買取保証付 専属専任媒介契約→当社ならできます!]

不動産会社の媒介契約には金額・条件・期間などは「絶対にできる」とは保証できません。
あくまでもお客様の希望条件に対して積極的に努力するということになります。
ですから「確実な金額の決定をしたい」「急ぎの場合」などは当社が直接買い取る事ができます。
また、買換えなどの場合で一定期間内に売却できない場合は当社が買取る事を保証する事ができます。
その場合は専属専任媒介契約を締結し買取保証を特約条項として付加します。

仲介手数料の額
購入額(消費税抜き)400万円以上の物件なら3%+6万円✕消費税で計算出来ます。
・200万円以下は5%・200万円~400万円以下は4%になります→400万円だと差額が6万円になります。
例:購入物件が2,500万円(税抜)であれば、(2,500万円✕3%+6万円)✕1.05%=850,500円が必要となります。

売却(相談~引渡し迄)の流れ

① 相談
② 査定→売却価格の決定
③ 媒介契約
④ 販売活動
⑤ 売買契約
⑥ 引渡しの準備
⑦ 決済・引越し
↓各項目の説明

① 相談
不動産売却時の経費は(仲介手数料+売渡費用)です。従って手取りは
売却金額 – 仲介手数料(3%+6万円+消費税)- 売渡費用(5~9万円程度)です。
しかし、下記の点をご注意下さい。
・住宅ローンなどその物件に抵当権が設定されている場合返済が必要となります。
当社としても事故防止の為、[借入残高]の確認をさせて頂きます。
・売買契約書に[印紙] (1千万円~5千万円で 2万円―5千円)の貼付が必要です。
・取得価格より高く場合売却する場合は譲渡課税、安く売る場合は控除を受けるなど[物件取得時の内容・時期・金額等]を確認させて頂きます。
・売主は基本的に瑕疵(物理的・心理的)担保責任を負います。
・従って、売却後に契約時に想定されていなかった大きく価格を損なう事案があった場合はその責任を負います。
・ご自身が知り得るマイナス要件は漏れなく申告願います。
・境界の明示や地籍の確定ができていない時は地籍校正をお願いする場合があります。

②査定→売却価格の決定
(1)査定
・当社では[売却]を目的としてご相談頂く方には[無料]で査定をさせて頂きます。
・登記簿謄本や公図・測量図等をお持ちでない場合は実費にて調査も致します。
・査定では一般的に3ヶ月以内に売却できると予想される価格を算出します。
・3ヶ月以内に売却できる金額はお客様が思われている金額とは相違があります。
・資金計画上必要な場合は[買取保証金額=査定額の70%程度]も提示いたします。

(2)販売金額(価格次第で不動産は必ず売れます→価格の決定を慎重に)

・当社の査定金額はあくまで提案であり参考価格です。
・媒介契約は[成功報酬]です。販売できなければ報酬は頂きません。
・販売金額の決定権は売主さまにあります。販売価格の判断が一番大切です。
・あまりにも査定額と大きな差がある場合は御断りする場合もあります。
・当社営業マンと相談の上、販売の可能性のある金額で決定します。
・販売価格は[相場]です。状況に合わせて対応する必要があります。
・「確実な金額の決定をしたい」「急ぎの場合」などは当社が直接買い取る事ができます。

③ 媒介契約
有効期限は通常3ヶ月間となり更新は可能です。
この間メイクスは売買を行う相手を積極的に捜す努力とその業務処理状況を報告する 義務が発生します。
媒介契約には3種類の形式があります。
■専属専任媒介契約・・・業務処理状況の報告(1週間に一度)
メイクスに仲介を依頼し他の不動産会社に重ねて依頼することができない契約です。
自ら探した買主と契約する時でも当社が仲介業務を行い報酬を頂きます。
指定流通機構(レインズ)の物件登録業務や業務処理状況の報告義務をおいます。

確実な金額の決定をしたい」「急ぎの場合」などは当社が直接買い取る事ができます。
また、買換えなどの場合で一定期間内に売却できない場合は当社が買取る事を保証する事ができます。
その場合は専属専任媒介契約を締結し買取保証を特約条項として付加します。

■専任媒介契約・・・業務処理状況の報告(2週間に一度)
メイクスに仲介を依頼し他の不動産会社に重ねて依頼することができない契約です。
自ら探した買主と契約する事ができます。
指定流通機構(レインズ)の物件登録業務や業務処理状況の報告義務をおいます。

■一般媒介契約 複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
指定流通機構(レインズ)の物件登録業務や業務処理状況の報告義務を負いません。
また、依頼された不動産会社どうしが報告を取り合ったりはしません。
従って複数の不動産会社へ依頼をかけられた場合、商談があった場合等は売主様から各不動産会社への
連絡を徹底して頂かないとトラブルになります。

■不動産流通機構レインズによる同業者への紹介 以外にも当社は下記の
販促活動を無料(仲介手数料の範囲内)でさせて頂いております。
■センチュリー21加盟店内での販売協力を致します。
■地域で販売力のある不動産会社同志で互いに紹介・協力をします。
■店頭掲示は勿論、物件購入の目的で店頭に来られたお客様やフォロー中の情報提供のお客様にいち早く情報提供して物件の紹介を徹底します.
当社の広告事例をご参照ください。
■広域での新聞折り込みチラシによる広告 (総合不動産広告)
■住宅情報誌等による広告
■手配りによるスポットチラシ(自社輪転機を利用し購入対象者への宅配)
■インターネットによる広告
・センチュリー21ネット
・ハトマークサイト
・リクルート「SUMMO」
・宇治不動産

具体的な販売活動のご説明

販売活動も定期的(週に一度)にご報告し、随時売主様とご相談のうえ売却活動を進めていきます。
(注:お客様の希望や条件により販売方法等は変更させて頂きます)
●ご案内への誘導
購入希望者への広告活動の結果、[反響]があったり、当社へ購入物件探しの依頼を頂いたお客様に内覧を促進いたします。
●ご案内
購入の希望者をご案内させて頂き、意思決定をして頂けるお手伝いをします。
●報告
毎週の広告の事例や問い合わせ状況を必ず報告致します。
具体的な商談があればその都度、相談や報告を致します。
●価格の相談
不動産売却の一番の決定要因は[売却金額]です。
売主さまが少しでも高く売却したい気持ちは私達も尊重させて頂きます。
但し、1ヶ月間、具体的な問い合わせや案内が無い状態では売れないでしょう。
媒介期間中であっても販売価格について不都合を感じたらご相談をします。
市場の変化やお客様の都合に応じて対応しましょう。
●購入のお客様を探す為に[不動産会社]に依頼すると一般的には考えられています。
●しかし、大きくは下記の業務に対する報酬(全て仲介手数料に含みます)です。
・個別に依頼された場合の費用も参考に明記させて頂きました。
[書類作成費]
①査定(物件の調査・比較物件・データーの調査)・・・・・・・・・約5万円
②重要事項説明書作成(物件の法的説明義務を果たす)・・・・・・・約5万円
③契約書作成(押印しトラブルの仲裁・証人となる)・・・・・・・・約5万円
[販売促進費]
・広告宣伝費+販促物+センチュリー21SF・・・・・・年間総額約2000万円
①チラシ1万枚の配布コストは1回 約10万円
②スーモ 10件:月31.500円 1件:月5250円 3ヶ月で25.200
③アットホーム・・・1件:14日725円 = 3ヶ月で4.350円 
④広域不動産情報誌・・・10件程度 約20万円 1枠1回 2万円程度
*広告宣伝費は物件により異なりますが1件当たり10万円~30万円程度必要
[販売管理]
・空室ならオープンハウス(1回約10万円)や案内立ち会い(1回3千円)など
3ヶ月間管理することになります。
[取引遂行](10万円~20万円)
・契約~取引まで安全に進むように手配、段取り(金融機関・司法書士等)を致します。
●お預かりしても成約しなければ費用を頂きません。
⑤ 売買契約
「購入したい」お客様が見つかれば契約となります。
しかし、下記の事が心配になります。
「希望のローンが借りれる人なのか?」
「購入頂いてもトラブルにならないのか?」
以上の事に対するリスクも検討の上、下記の条件を確認します。
● 売買代金の額
● 手付金の額(基本的には売買代金の1割程度→買主の都合で調整)
● 取引期日(何時までに取引をするのか?)
● 明渡日と残代金支払日(基本的に同日)の方法、場所の確認
● 買主の借入れの有無(ある場合は年収・勤務先・借入額の把握)
● 瑕疵担保責任の内容(再確認=販売開始前にも確認)
● 境界明示や付属設備・残地物(基本的に不可)の確認
● 天災地変や違約についての条件の確認(契約書の読み合せ)
*契約書には「まさか?」というような事まで記載されていますが最低限、
把握しておかなければならない事が記載されています。
売買契約は売主・買主・仲介業者が立ち会い契約書の読み合わせと
署名押印をします。
● 認印・・・但し契約書に署名押印しますのでそれなりのものをご用意下さい。
●   現金・・・仲介手数料(半金)
・契約書用収入印紙
受領する手付金から相殺する事もできます。
●  上記以外に取扱説明書や建築確認書、保証書等、買主に引き継いだ
方が良いと思われるものがあれば営業マンにご相談下さい。
契約時に買主に説明の上、引き渡しの日まで当社で保管します。
*その場合、重要なものですので必ず[預り証]を受領下さい。
⑥ 引越しの準備
契約以降に売主がすべき事は下記の通りです。
● 借入(抵当権設定)がある場合
・超過債務(売買金額<借入残高)の場合は手付を保全します。
・抵当権抹消書類の手配を借入金融機関に行います。
・抹消書類の手配には最低一週間は掛かります。速めの手配が必要です。
・その場合抹消金額(幾ら返済が必要か?)と必要書類の確認が必要です。
● 居住中の場合は引越しを行い、完全な「空家」にして下さい。
・ゴミは当然として家具や家電類も原則、搬出・撤去して頂きます。
・残地物の放置は原則できません。
・取引完了後には家屋は当然として敷地にも無断で入れません。
・取引期日迄に公共料金等(電気・ガス・水道等)の精算と閉栓が必要です。
・「高額な物を引き渡す」事を理解の上、可能な限り綺麗な状況で引き渡す配慮をお願いします。
● 取引日に行う、売渡手続きは司法書士に依頼します。
・当社で準備を行います。見積書は事前に確認してください。
⑦ 決済・引越し
【決済時に用意するもの 】取り引きができない場合、違約となり紛争につながる事もあります。
●権利書又は登記識別情報通知書
●印鑑証明(3ヶ月以内のもの)
●実印 (売渡証書や委任状に押印が必要です)
●物件のカギ
●保証書や建築確認書等
●マンションの場合(管理規約、パンフレット、総会資料等)
●領収書(受け取るお金に対する領収書です。個人の方は当社でご用意させて頂きます。)
【費用関係】
●固定資産税納税納付書 →清算の為、事前にお預かりします。
●仲介手数料
●登録費用(抵当権抹消登記、住所変更登記などある場合)

センチュリー21加盟店
株式会社メイクス
代表取締役 野川正克
611-0021 京都府宇治市宇治半白123番地
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